有父母出售未成年子女名下房产 买卖合同被判无效

羊城晚报讯 记者报道：当前，随着房地产市场调控政策不断出台，很多家庭选择将房屋登记在未成年家庭成员名下。但父母处置登记在未成年人名下的房产，需遵循一定的原则，否则其处置行为将被认定为无效。近日，惠州大亚湾法院审理了一起此类房地产买卖合同纠纷案件。

日前，廖某把叶某一家三口起诉至惠州大亚湾法院。廖某称，2020年，他与叶某、叶某妻子、叶某儿子叶小某三人签订了一份《房地产买卖合同》，约定购买被告叶小某名下位于惠州大亚湾西区的一处房屋。因被告未按合同约定办理资金监管手续和产权过户手续，经原告多次催告后仍未履行，遂将三被告一起诉至法院。

由于叶某儿子年仅16岁，系未成年人，房产买卖合同由监护人代签，被告叶某在合同尾部“卖方”一栏签名并注明代签。合同签订当日，原告廖某委托案外人通过银行转账的方式向被告叶某支付购房定金10万元整，并积极联系银行机构和不动产部门办理相关手续，但被告未按合同约定与其共同到银行机构办理资金监管手续以及产权过户手续。被告叶某妻子称要卖了房子购买理财产品。后被告叶小某表示不同意该行为。

民法典第三十五条第一款规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”。经法院查明，被告叶小某为未成年人，其父母作为监护人出售了其名下的房产后，所得售房款用于购买理财产品。按照日常生活经验，投资理财产品具有一定的风险，这明显并不是最有利于保障叶小某财产权益的方式，该行为并未保证未成年人的财产利益得到应有的保障，且原告也无举证证明自己已尽到相应的注意义务。

因此，法院认定涉案的房地产买卖合同依法应当认定为无效。原告与被告叶某签订涉案合同时，均明知被告叶小某未满十八周岁，原告与被告叶某过错相当，叶某应将定金10万元返还原告廖某。

该案承办法官提醒，父母处分未成年人财产时，只有该处分行为损害未成年人权益时，才会被认定对未成年人不产生效力，并且也只有与相对人的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，才会被认定无效。法院在处理父母处分未成年子女财产的案件时，既要充分考虑未成年人权益得到最优保障，还要防止未成年人父母在交易过程中基于其他因素恶意反悔，事后滥用处分未成年人财产无效的法律规定，违背诚实信用原则，损害相对方合法权益的情况。

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