海口出台稳楼市新政，释放什么信号？

此前房地产政策一直较严的海口，这次也加入了松绑大军。

5月15日，海南省海口市发布6项稳楼市新政，其中，在限购、限贷、限售等方面均有放松，包括未落户的人才只要具备12个月社保就可以在海口购房；未还清贷款的购买第二套房首付比例从70%下调至50%；5年限售期从不动产登记前置为购房合同备案。

业内人士认为，此次海口政策出台略超出预料，政策内容看似比较常规，但其实有深刻意义，政策方向出现了重要的调整，释放了积极的信号，进一步体现了地方政府对于房地产市场稳定发展的需求。

不过，也有业内人士指出，当前房地产市场的问题是预期不足、信心下降、有效购买力不足的问题，这些问题不是刺激楼市和放松政策就能解决的，而必须降低新市民买房的成本。随着近期长沙“以租换购”政策的出台以及央行对新增首套房贷定向“降息”，国家楼市调控进入第二阶段，从第一阶段各地纷纷刺激松绑政策，转到提高新市民购买力、降低购房成本、培育可持续的购买力的问题。

海口出台稳楼市新政

5月15日，海口市住建局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从支持人才刚性住房需求、满足合理购房信贷需求、改善商品住房市场供应、完善商品住房销售价格备案政策、优化商品房预售资金监管、规范商业办公类项目建设销售管理等六个方面出台具体措施。

5月16日，海南省住房公积金管理局网站发布通知，调整该省住房公积金个人住房贷款支持购买二手房有关政策。首付款比例方面，职工购买二手房申请住房公积金个人住房贷款的，属首次申请或已结清个人住房公积金贷款的最低首付款比例由40%降低为30%。贷款期限方面，购买二手房，最长贷款期限由20年调整为30年，原则上要求不超过《不动产权证书》载明的用地使用权终止期限。本通知自公布之日起实施。

在支持人才刚性住房需求方面提出，落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇；未落户海南省的人才，本人及家庭成员在海南省无自有住房的，提供本人或家庭成员在海南省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买1套住房。

在满足合理购房信贷需求方面提出，支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30%。

在改善商品住房市场供应方面提出，对2017年4月14日至9月20日购买的商品住房(以购房合同备案时间为准，下同)，取得不动产证后可转让；2017年9月20日后购买的商品住房，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。

对于出台新政的原因，海口市住建局表示，为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持引进人才和本地居民的刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，因城施策促进我市房地产市场良性循环和平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次海口政策出台略超出预料，因为过去几个月海口的房地产政策是比较紧的。此次海口在多个领域松绑政策，包括对于人才购房给予支持，对于未落户的人才只要具备12个月的社保就可以在海口购房；对于购房信贷给予支持，尤其是支持购买改善型住房，未还清贷款的首付比例从70%下调至50%；对于限售政策进行放松，即5年限售期的认定条件从不动产登记前置为购房合同备案。

“此次海口的政策看似比较常规，但其实有深刻意义。”严跃进说，从2017年以来，海口的房地产政策都比较严，尤其是以全域限购政策为典型。而且到了2022年即便是全国其他城市都在放松政策，海口的房地产政策也是以偏紧为主，尤其是体现为购房市场秩序的整顿等领域，同时打击各类炒作房源的现象。而此次政策方向出现了重要的调整，释放了积极的信号，进一步体现了地方政府对于房地产市场稳定发展的需求，相关政策也将进一步引导市场预期趋于稳定，同时对合理住房需求形成支撑和支持作用。

国家楼市调控进入第二阶段

继各地方政府一系列松绑政策后，央行、银保监会也出手稳楼市。

5月15日，央行、银保监会宣布首套住房贷款利率下限下调，对新发放的商业性个人住房贷款，利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

有专家对记者表示，按4月20日发布的5年期以上LPR计算为4.4%，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。“按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。”他说。

业内人士认为，降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。结合近期各地推出降低首付、松绑二手房限售、放松限购等政策来看，将为5月中下旬及后续市场交易的活跃创造更好的条件，也有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

中指研究院指出，2022年至今全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月底政治局会议定调楼市后，各地政策优化的节奏和力度均继续加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。近日央行、银保监会释放积极信号，下调首套房房贷利率下限，各地首套房贷利率仍有较大下调空间，随着政策逐渐显效，市场信心有望逐步修复，但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出，当前房地产市场的问题是预期不足、信心下降、有效购买力不足的问题，这些问题不是刺激楼市和放松政策就能解决的，而必须降低新市民买房的成本，所以央行此次定向“降息”针对的是首套房不是二套房，长沙近期提出“以租换购”政策也是解决新市民住房问题、解决楼市可持续发展问题。他认为，当前国家楼市调控进入第二阶段，从第一阶段各地纷纷刺激松绑政策转到提高新市民购买力、降低购房成本、来培育可持续的购买力的问题。

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