杭州土拍吸金827亿傲视群雄 地市好转能否拉动楼市繁荣？

杭州今年首轮集中供地，热度明显不及去年的收官之战。

去年卖地收入首度超过3000亿元的杭州，于25日再度拉开土拍大幕，共计揽金827亿元，60宗宅地仅有一块宣告流拍，封顶率达到38%。

“杭州首轮土拍总金额傲视群雄，与近期其他城市横向对比较为出色，但纵向来看，行情背后也有繁荣下的隐忧。”杭州贝壳研究院院长上官剑对第一财经表示。

今年杭州宅地首轮出让结果，将为新房市场带来怎样的影响？目前杭州楼市呈现两极分化，核心区域不乏“日光盘”，偏远郊区的房子则一点也卖不动。克而瑞浙江区域分析师朱琳认为，此次集中供地最终成交情况虽不及去年第三批次，但比政府预期更好，对楼市将产生积极影响，预计杭州核心区域供不应求、高去化率的情况会延续。上官剑也认为，相对活跃的土地市场给楼市又注入了一剂强心针，但远郊购房者需要非常谨慎。

二线城市土拍最强战绩

今年首轮杭州供地采取了3月份公布的新办法，即当土地竞价达到中止价时，进入一次性报价环节，以“次高价者得”的方式确定竞得人，这让热门地块竞拍充满了运气成分。

在新规下，杭州这次供地前后整整耗时14个小时，从白天进行到黑夜。

杭州共推出了60宗地块，总起始价约798亿元，共有23宗在上午的线上竞价时触发超底价10%的中止价，转为线下一次性报价，由于一次性报价时出现较多同价位，有20宗最终需要通过摇号决出获胜者。

此次杭州拿出的地块，并不全是热门区域，也搭配了一些远郊区土地。其中，杭州萧山区有16宗、余杭区11宗、临平区10宗、钱塘区6宗、上城区5宗、临安区4宗、拱墅区3宗、西湖区及富阳区各2宗、滨江区1宗。最终，60宗土地里，仅有较偏远的临平新城一宗宅地无人问津遭遇流拍，其他59宗都有了买主。

最终，杭州共揽金827亿元，尽管有一宗土地流拍，“卖地大户”这次的入账金额也比起始价798亿元高了不少，堪称近期二线城市土拍最强战绩。

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，虽然杭州已经傲视群雄，但繁荣的表象下也有隐忧。

“此轮供地平均溢价率为6.4%、零溢价率46%、封顶率38%，远不及去年第三次集中供地平均溢价率7.5%、零溢价率26%、封顶率69%的数据。”上官剑告诉第一财经，从数据上看，今年首拍相较去年的收官之战有点逊色。

远郊区的行情并不好。“富阳、临安、临平等地的国企、城投托底情况明显。”上官剑认为。

“总体来说，此次供地最终结果超出政府预期。但和其他城市类似，杭州也出现了两极分化状况，核心区域地块行情极好，远郊区极差，对此杭州已有预见，提前安排各区地方城投托底。”克而瑞浙江区域分析师朱琳表示。

滨江豪掷184亿凶猛拿地

这一次，浙江本土房企，尤其是民营企业，收获颇丰。

在许多二线城市土地都被外来央企国企拿下的大背景下，杭州此次被本土房企包揽的地块占比高达75%。

以杭州为大本营的民营房企滨江集团收货11宗地块，共耗资184亿元。滨江几乎在杭州每一个热门板块都落子了，如四季青地块、申花庆隆地块、城西翠苑地块、奥体核心地块、未来科技城地块、云城宅地、临平星桥地块等。此外滨江还联手金帝以底价拿下了闻堰南单元和新街北单元大体量商住地块，联手萧山城区建设底价拿下临浦浦南未来社区地块。从今年下半年到明年，滨江这批项目将逐渐上市，精装限价在2.63万元/平方米-6万元/平方米不等。

央企背景的绿城是也是传统杭州拿地大户，这次拍下7宗宅地，拿地总金额达到146亿元，分别位于滨江东冠、运河新城、良渚新城、下沙。

此外，杭州本土房企众安集团拿下了5宗地块，有杭州城投背景的大家房产收获了3宗宅地，都是热门板块的优质地块。

“像大家房产这种本土房企，今年有明显的回归本土、大举进军的动作。”朱琳对第一财经表示。

外来房企中，越秀、万科、建发表现亮眼，广东国企越秀地产在临安拿下3宗宅地，万科在良渚新城拿下2宗宅地，厦门国企建发耗资43亿元落子杭州上城区。

央企背景的大悦城则比较幸运——在争抢最激烈的奥体地块摇号中，有34家房企报名参与线下投报，24家报出次高价进入到摇号环节。最终，大悦城以二十四分之一的概率幸运中签，以16亿元拿下该地块，溢价率12%。

“实际上对于这次供地外来房企是很觊觎的，土拍开始前，我们收到了大量想进入杭州的外来房企的咨询，以外地国企央企为主，但从成交来看，外地房企拿到的地不多，主要是摇号的运气问题。”朱琳告诉记者，这部分没拿到地的央、国企，接下来也可能会以洽谈股权合作的形式进入杭州。

过去一些在杭州市场存在感极强的民企，这次则彻底消失，比如融信。“融信不仅在土拍市场消失了，之前拿的项目股权也基本都准让给本土房企了，目前只剩下一个项目的股权。”杭州一位市场人士告诉记者。

滨江为什么能一家包揽11宗地块？朱琳认为，这反映出滨江前期勾地较为顺利，滨江所拿土地多为昨天上午优先兜底的地块或是多方合作的地块，仅奥体博览中心地块是与14家房企共同摇号，滨江幸运地笑到最后。

滨江去年曾公开表示杭州土地价格偏高，导致房企利润率低，那么今年这批土地的利润测算如何？

上官剑表示，相比去年前两次集中供地，最近两次供地的单地块盈利空间显著提升，大体上测算今年这次土拍普遍利润率能够达到10%左右，即使拍到中止价，也有5%以上，这也是开发商积极参与本次土拍的主要因素，而滨江作为本土龙头房企，一直都聚焦杭州、依赖杭州，在杭州有较强的品牌号召力，所以现在敢于逆市拿地。

朱琳则认为，本批次集中供地利润率经测算在6-8个点，相比去年第三次集中供地的8-10个点，有所降低，但是这个利润率本土房企都是可以接受的。

远郊板块或迎政策松动

土拍是楼市的风向标，今年首轮集中供地收官后，上半年的杭州楼市将怎么走？

“相对活跃的土地市场，会给楼市注入信心。钱江新城2.0、未来科技城、良渚新城、奥体、艮北新城等等热度较高的区域，持续有‘准红盘’推出，将保有区域市场的热度。城市在分化，区域更是在分化，开发商对不少远郊地块保持谨慎，这些地方的购房者也需要更谨慎。”上官剑表示。

从土拍结果看，热门地块遭哄抢的同时，有27宗地块只能以零溢价成交，尤其是富阳、临安、临平、大江东等地。

朱琳也认为，接下来杭州楼市的分化态势将延续，核心区域继续呈现供不应求状态，而外围则延续平淡行情。

根据克而瑞统计的数据，近期杭州新房市场共8个项目开盘，其中远郊板块的项目基本卖不动，余杭、富阳、临安的4个项目平均去化率仅为13%。临安一个轨交盘，去年推盘时去化可达六成，今年在单次推盘量减少、户型相同的情况下加推，去化率跌到不足一成。而杭州主城和近郊板块的项目流速相对较快，核心板块平均去化率达到93%，滨江·海潮望月城和万科·湖印光年府两个项目开盘当日实现100%去化。

“截至目前疫情并未对杭州楼市造成太大影响。”朱琳认为，接下来艰难的杭州远郊楼市可能会迎来政策面的松动，如远郊购房不占杭州市区房票、政府对预售证干预减少等新政或有望出台。

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