北上广深都降了！LPR下调，看看你的房贷能降多少？

随着5年期以上LPR报价下调，各地银行房贷利率出现同步调整。

第一财经记者了解到，自1月21日起，包括北京、上海、广州、深圳等地在内的大部分城市已经调整按揭贷款贷款利率，新发放贷款将按照调整后利率计算利息。以北京地区为例，多数银行房贷利率为LPR+55个基点，首套房、二套房分别由5.2%、5.7%降至5.15%、5.65%，每100万元贷款每年还贷有望减少360元左右，但对部分存量贷款来说还不能立刻体现。

值得注意的是，除了受LPR回调带动的房贷利率同步下降外，部分地区银行按揭贷款宽松继续加码，此前苏州地区有大行利率降至5%以下，近日重庆则有大行同步调低上浮基点，首套房按揭最低可到5.5%。机构人士分析，此次5年期以上LPR报价降低，释放出的宽信用信号更为明显，对满足住房刚性需求、提升购房者信心具有重要作用，但进一步调整或有赖于因城施策。

房贷利率今起下调，新增与存量贷款影响不同

1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%，自去年12月回调5个基点后再次下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月回调5个基点，为连续2020年4月以来首次下降。

LPR即贷款市场报价利率，是由18家代表性报价银行根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价(MLE+点)，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心在剔除最高价与最低价之后，计算并公布的基础性贷款参考利率。作为银行各类贷款利率(LPR+点)的锚，LPR的调整影响广泛，其中金融机构为企业发放的流动性贷款，参考1年期LPR；发放中长期贷款，比如制造业中长期贷款、固定资产投资贷款、个人住房贷款等则参考5年期LPR。

“昨天(1月20日)就同步调整了，今天放款的话就按照最新的利率，首套房5.15%，二套5.65%。”建设银行北京某支行个贷经理介绍，当前该行北京地区加点数没有发生变化，整体利率顺应LPR调低5个基点。但新增贷款利率以放款日利率为基准，具体利率水平还要看放款时间。根据央行最新消息，LPR发布时间由每月20日上午9:30调整为9:15，借款人需要关注距离放款日最近的LPR报价。此次调整之前，LPR已经连续21个月维持在4.65%。

同样需要注意的是，LPR下调对新增贷款与存量贷款的影响差异较大。其中，新增贷款利率在下一次公布LPR之前均可按照“4.6%+点”计算，在加点数不变情况下，每100万元贷款每年较之前大约少还360元。但存量贷款根据重新定价日计算，一般有两种情况：如果重新定价日为每年1月1日，则当前仍按照去年锚定的利率水平还款，是否调整要看每年12月20日的最新LPR报价；如果是“按年对月对日定价方式”，则按照放款日每年的对应日期调整利率。

第一财经记者从银行与中介处了解到，目前上海、深圳等地各银行按揭利率均在20日同步做出调整，21日放款即可参考最新报价，其中某股份行深圳地区首套房、二套房最低分别可以做到4.9%、5.2%，上海首套房主流贷款利率也降至5%以下。不过有大行在佛山当地支行的工作人员表示，LPR虽然有所回调，但并不意味着借款人到手利率一定会下调，加点数仍会参考客户资质与楼盘(新房)合作情况，目前最低利率可以到5.6%。

多地开启“LPR+点”双降模式，销售端回暖

进入2022年，房贷利率下行趋势明显，多城根据客户资质等调低按揭成本。按照贝壳研究院数据，LPR调整前2022年1月重点50城主流贷款利率中，天津、厦门是为数不多的首套房按揭利率“破5”的二线城市。而据第一财经记者了解，苏州有大行也在近日主动调整上浮基点，首套房最低利率可以达到4.9%。

在LPR回调的同时，还有城市同步下调了上浮基点。以重庆为例，某大行个贷经理表示，其所在支行今天(1月21日)刚刚公布了最新按揭利率，首套房加点数下调至90点，综合最新LPR房贷利率为5.5%，较之前主流利率5.75%下降25个基点。

有机构指出，5年期LPR下降幅度低于MLF利率降幅，一方面是由LPR报价方式决定，另一方面也反映了房地产放松政策仍较为谨慎，稳定经济是主要目的，“房住不炒”依然是政策方向，部分地区仍有调整空间。中银证券分析师林媛媛也分析，5年期LPR报价下调对2022年按揭的影响主要体现在新发放以及选择放款日定价的按揭贷款部分。在此背景下，中信期货研究员张革认为，未来几个月房贷利率的下调或主要通过各地因城施策即调整加点形式实现。

放款时间方面，年初额度相对充足，各地房贷放款时间继续加速，多地放款时间缩短至1-2个月。据第一财经记者了解，北京地区大行按照正常流程需要2个月左右，办完抵押后1-2周可放款；深圳股份行抵押后最快3-5个工作日即可放款；上海、佛山等地从审批到放款大概1个月左右可完成；广州各银行则差异较大，时间在1-3个月不等。

政策边际宽松背景下，已有多地二手房销售出现回暖迹象，有北京地区大型中介机构人士透露，门店销售业绩已经基本恢复到去年上半年水平。价格方面，根据国家统计局最新公布的2021年12月70大中城市商品住宅销售价格变动情况，新房、二手房环比价格下降的城市数量减少，一线、二线商品住宅销售价格环比降幅有所收窄，释放出一定积极信号。

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