环球速递!春节前后6省出手提振房地产,业内人士对市场走向怎么看?
加快推进搬迁货币化安置、同步激活新房和二手房市场、减免契税和个人所得税、降低首套房首付比例、吸引域外中高端购房群体……今年春节前后,已经有山东、上海、广东、辽宁、江苏、重庆6个省级行政区(含直辖市)以及多个地市出台政策明确要提振住房消费。
多位房地产领域专家对第一财经表示,今年房地产政策的出台有几大特点:一是来得早,各地较为积极;二是许多提法富有创新性,从中可以看到未来房地产的新发展模式。
(相关资料图)
上海中原地产市场分析师卢文曦认为,在政策的加持下,今年楼市即便不会上演“V型反转”,但是慢慢修复性回暖是大概率事件。
促进住房消费成为稳经济一环
截至1月31日,已有山东、上海、广东、辽宁、江苏、重庆6个省级行政区(含直辖市)召开2023年稳经济会议或住建工作会议,把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。
1月31日,山东省召开2023年住房城乡建设工作会议,安排部署住建领域今后五年特别是2023年重点工作任务。山东省提出,将着力解决好新市民、青年人等住房问题,新筹集保障性租赁住房8.3万套,发放住房租赁补贴4万户。
山东省住房城乡建设厅厅长王玉志在报告中提到,今后5年,房地产业向新发展模式过渡要取得显著进展。报告中明确,要用足用好最新政策工具,从供需两端协同发力,同步激活新房和二手房市场;逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试,开展现房销售试点。在“保交楼”方面,报告提到,各地要进一步加大“保交楼、稳民生”工作力度,管好用好国家专项借款,协调商业银行落实配套信贷支持,紧盯资金支付和工程建设进展,确保逾期房屋按计划节点如期交付。
1月29日,上海发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》,其中提到支持刚性和改善性住房需求,满足房地产企业合理融资需求,保持土地平稳供应并优化结构,确保房地产市场平稳健康发展。
1月28日,广东住建厅在广东全省高质量发展大会上表示,今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策,积极支持刚性和改善性住房需求,为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。
辽宁则于1月27日发布《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》,其中在推动消费复苏回暖的框架中,对于二手房和非住宅类商品房等都提出了支持性政策,鼓励二手房交易和新建商品房销售享受同等补贴支持政策。
春节前夕亦有省份早早启动对新一年房地产业的谋篇布局。1月16日,江苏省发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》,文件单列“促进房地产市场平稳健康发展”一章,大力支持刚性和改善性购房需求。文件中明确,要认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。根据实际情况调整公积金贷款政策,完善征收拆迁安置补偿方式,优化商品房价格备案制度。此次江苏从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实了购房需求提振的支持。
1月3日,重庆市发布《重庆市稳经济政策包(第三版)》,共涉及11个方面、181条政策,其中房地产政策27条。政策提出,符合条件的新市民在购买首套房,可享受与本地居民同等的个人住房贷款政策;优先保障首套住房贷款,缴存职工家庭购买首套住房的,最低首付款比例不低于20%;职工家庭购买第二套住房的,最低首付款比例不低于30%,多子女家庭首付款比例不低于25%。
除了以上省级行政区,还有江苏苏州、云南昆明、河南济源、河南焦作等市也在春节前后出台了促进房地产消费的相关政策。
以苏州为例,1月31日,苏州市政府印发《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》,共推出12个方面55条政策,其中多条政策涉及房地产。文件中提出,将大力支持刚性和改善性购房需求,开展苏州“云上房展”,线上线下联动促进住房消费;将加快建设一批高质量人才公寓,2023年新增青年人才公寓2万套;房屋建筑、市政、交通、水利等在建项目在2023年上半年应缴纳的各类工程质量保证金,自应缴之日起可缓缴一个季度。
此外,苏州还将加快推进房屋征收搬迁货币化安置,优化商品房价格备案制度,支持房地产业合理融资需求,加大建筑业金融支持力度,重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。
四季如春的昆明则希望通过吸引市域外购房者来刺激房地产回暖。1月20日,昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》,政策明确,线上线下同步开展“彩云购房节”宣传推广,支持房地产企业开展市域外营销,吸引省内外中高端购房群体加快回流。
今年下半年楼市有望趋好
“今年与往年相比,最大的特点是政策出台积极,往年的一月份并不是房地产政策出台的窗口期,而今年春节前后各地都在抓紧时间出政策,体现出各地对房地产问题的真抓实干。”上海中原地产市场分析师卢文曦对第一财经表示。
多位楼市专家表示,各地政策的密集出台将对今年的房地产市场产生一定积极效果。
IPG中国首席经济学家柏文喜对记者表示,今年楼市的政策面利好频出,且政策力度大、覆盖面越来越广,相对于去年而言,目前的行业氛围与政策环境已经大为改善,对于楼市回暖和行业信心修复十分利好。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,目前利好性政策总体充足,各地都在主动而积极地提振住房消费,加上疫情进入低点,这些都为楼市复苏创造了更好的条件。
严跃进表示,今年以来不少地方出台的促进住房消费政策富含创新性,以山东省为例,其紧贴中央和住建部的住房政策精神,提出了很多长短期结合的政策思路,比如明确要同步激活新房和二手房市场,把过去侧重依赖新房的做法做了调整,二手房市场的活跃,将有助于促进新房市场的健康发展。又比如山东提出逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方开展现房销售试点,这是未来房地产新发展模式的重要内容。此类提法不光值得山东本地的房企注意,也值得全国其他城市和房企关注。
但是,也有房企人士对记者表达了担忧。“利好政策出台无疑是鼓舞人心的,但是从政策出台到落地再到对市场产生效果,这需要一段时间,目前春节期间的交易量同比仍在下降,行业中仍然裁员不断,近期有部分房企债务继续爆雷,我们公司判断这些情况可能要到2023年年中才能得到一定程度缓解。”一位TOP50房企的营销企划负责人对记者表示。
卢文曦也认为,政策效果目前来看是有限的,冰冻三尺非一日之寒,在目前的市场环境下,单一政策肯定不行,需要打一套“政策组合拳”。
政策大环境向好的情况下,今年的楼市走势如何?卢文曦表示:“开弓没有回头箭,我相信楼市将缓慢回暖,V型反转没有可能,但是慢慢修复性上涨是会出现的,一旦经济好转,购房者的入市意愿便会提升。目前楼市的问题,政策工具只是一方面,更关键的是预期管理问题,关键在于对经济的预期,如果今年一季度和二季度经济数据明显上行,那么到了三季度我们必然会看到楼市的改善。”
柏文喜也持相似观点,他对记者表示,政策工具包虽然利好楼市的回暖,但显然不足以提振今年的住房市场,因为住房市场的特征让其具备了买涨不买落的特点,只有行业预期反转和楼市信心得以修复,行业才会实现真正的复苏。
严跃进则预判,今年上半年,楼市整体仍会出现微幅下跌,但随着市场刺激政策的见效,全年楼市走势将整体向好,市场将迎来新机遇。
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